公寓市场很热，万亿的前景吸引了一大票人，但是!!!截至目前却没一家公寓品牌说自己正在赚钱。与之相反!!!大家正在绞尽脑汁开源节流，降本增效。那么作为公寓这一重资产模式的开销巨头，我们如何在拿房上做文章?
经过近几年的实操~
各位公寓大咖都积累了哪些秘诀?让我们~仔细聆听!
\
本期话题 ：如何拿房降低成本
▼ 讨论时间：7月26日晚8:00-10:00
▼ 讨论地点：迈点公寓意见领袖群
▼话题小结
参与成员(排名不分先后)
魔方公寓商务发展部总经理 陈雷
乐乎城市青年社区CEO 罗意
窝趣轻社区副总裁 杨稷
舒格国际青年社区CEO 李锦
猛水滴公寓运营总监 薛峰
果租租创始人兼CEO 刘轩飞
西科姆公寓创始人 崇均
跨世纪公寓总经理 吴卫华
迈点网副总裁 丁晓宇
佳禾东方创始人 赵一鸣
凯信亚洲管理集团 华南总裁 许柯
驻客公寓CEO 罗仙林
寓米集团创始人兼CEO 张晚华
魔方公寓商务发展部总经理 陈雷;
由于市场竞争越演越烈，想通过常规手段在市场上拿到便宜的物业已经越来越困难了。我们目前正在尝试以下几个办法：
1、通过和房地产开发商合作，按我们的要求定制房间。这样做的好处是即保证了房源，又降低了后期的工程造价。
2、和各地的地方政府合作，提前介入政府主导的一些园区开发，价格又低又有客源，甚至可以拿到一定的政府补贴。
乐乎城市青年社区CEO 罗意：
大家好，我们只在北京做集中式，而且主要以轻资产托管为主。北京的房源竞争是非常激烈的，我觉得有以下几点可以分享：
1、找准自己的定位，比如新派，定位高端，可能就没有那么有必要看重房价成本，而更多地对区位和周边人群做要求;而乐乎的产品定价基本上都在合租主卧和一居室之间，所以，价格是我们的第一要素。
而正规的进入市场的商用物业是很难实现低价拿房的，所以我们选择了轻资产托管的模式，把产权问题留在业主端，而把干净的运营权留在乐乎体系内。
这样我们就可以有更多的物业适应乐乎的选址标准，比如小产权物业、工业厂房、倒闭的酒店、回迁房项目、以前的低端公寓等。
2、我们为了做出高性价比的产品，主动或被动地放弃追求中心地段，而选择在北京的北五环，南四环，东五环，西三环周边拿房，只要周边配套适当、有地铁延伸，就会进入乐乎的选址视野，我们也有在通州和昌平的聚居区拿项目，包括大兴亦庄也是有的。西边的石景山也有，只是暂时还没有项目落地。
3、在项目体量上，我们为了避开和经济型酒店、多数的公寓同行竞争，主动放弃了2000—5000平米的目标物业，而选择在10000平米以上的物业，乐乎很多项目房间数都在500间以上。一来竞争少，二来有规模优势，三来容易形成社区。
在北京城乡结合部，这样大体量物业公寓同行能拿下来的少，我们的竞争对手主要是万科泊寓和众多的园区运营商。
4、另外，乐乎作为公寓托管商，和广大的物业主和投资者都是朋友。我们和他们是合作关系，大部分的钱都让他们挣，我们只拿运营的钱和增值收益的钱。
很多以前的公寓老板和乐乎合作后，他们都不再做运营管理了，就到处找项目。乐乎可以为他们对接资金和提供有体系的管理，他们钱挣得透明轻松。
5、我觉得随着行业知名度的进一步增加，我们拿房会越来越有优势，以前大家动不动就要搞创业园——科技、文创都是市、区、乡、村的热门题材，现在在我和一些地方政府的沟通过程中，发现他们也开始认可社区的价值了，而且后期还会有很多名目繁多的园区会转型。
在北京，你拿房牛不牛逼关键就是你能不能搞定乡级和村级的集体建设用地上的物业，和国企的闲置物业。
窝趣轻社区副总裁 杨稷：我不是专家，顺便说说哈。
要降低物业获取成本，无非三点：靠实力、靠关系、靠政府。
靠实力指如品牌强势，能吸引业主相对低价格让你来，你给业主带来面子，如五星级酒店品牌。靠关系指与业主有好的关系及利益，让业主愿意把物业低价给你，你给业主带来利益。靠政府，指顺应政府的发展方向，得到政府的相关政策补贴及支持，你给政府带来政绩。窝趣目前获取低价物业主要是靠1和2，加盟商通常都有较好的物业关系。
舒格国际青年社区CEO 李锦猛：
如何降低拿房成本。这是个很好的问题，同时也是众多的公寓朋友们摆在眼前的的核心问题，因为拿房成本决定了你的未来收益、出租价格、空置风险及回报周期。
以前很多公寓从业者为了获取房源抬高价格、给回扣、给红包等屡见不鲜。
个人大体按公寓模式分2大类 ：分散式、集中式
分散式：
1、现有业主转介绍房源(维护良好的业主关系，及时缴纳租金等，只有把现有业主服务好了业主才会主动给你介绍，如果你现在的业主都服务不好敢问别人还会给你介绍吗?)
2、动迁房小区提前重点收房(动迁房的业主一般都有几套房源在手里，接触的越早越有机会碰到省心的业主价格也就越低，成本自然就低，那些已经让众多二房东中介炒了一轮的房源势必价格已经上涨，毕竟人还是有私心的，不过动迁房转介绍的成交量也是比较多的)
3、中介建立朋友关系(有房源第一时间想到你，当你不要的时候再联系别人，日常中碰到很多中介得到一个房源后同时给很多公寓负责人打电话都来谈，给房东造成假象，自然也就会抬高房东的出租预期，从而成本增加)
4、收购一个小中介(目前很多公寓朋友都会收购或新开一个中介门店，即当中介又当公寓方，这个方面不免会有一定优势，利用业主心理低价拿下房源毕竟还是很多老人们比较认可这块的，老人们市场信息不对称)
5、建立良好的物业关系，适量的通过物业公司的力量争取一些长期空置的房屋(现在也有很多朋友拉物业公司一起合作)
集中式：
集中式的体量一般都比较大，而且谈判周期长，租金一般都是根据市场而定，没有特别的直接渠道，真正来说控制成本可以从以下几方面来解决：
1、团队成员对项目摸排清楚，把需要了解的项目信息形成标准的清单，降低人工成本及时间成本2、找到关键决策人，具有谈判决策能力避免浪费谈判周期3、适当的公关，降低租金成本 总之：获取房源是目前公寓朋友面临的最大的瓶颈，如何高效拿房，低成本支出确实是个很重要的话题，公寓朋友们各显神通，自有一套拿房策略。以上建议仅供参考。
水滴公寓运营总监 薛峰：拿房降低成本的首要点是去中介化，直接和业主对接。
方法有很多：
1、获取对象物业的信息;来源：售楼部，物业，水务公司，中介，黄牛等等
2、扫楼：电话扫楼;实体扫楼，看看哪家门口的水电费几个月没交了
3、混进业主群，一般小区都有这样的群，最好是能和业委会搭上线
4、物业、中介、保安、保洁的私人关系维护，记住是私人关系
5、业主关系的维护，业主的朋友圈推荐
6、商业代理机构，营销公司，物业公司的关系公关
7、准备好充足的资金，有时候钱多也可以降低成本
8、包装好自己，安全感很重要，这是个十足的加分项
果租租创始人兼CEO 刘轩飞：
如何降低拿房成本?我主要就分散式公寓的情况说一些我的想法：
1、在特定区域“深耕”，积累规模优势，在拿房上建立一定程度的定价权
2、拿房押金是一种“沉默”成本，会降低资金周转率，比如一次性支付6个月房租而不支付押金，就是为了避免这部分成本
3、建立品牌，让业主感知到资产通过运营增值的价值，而不只是短期租金收益，对于拿房成本的降低有很大帮助，但品牌需要时间的积累和打磨
4、在拿房模式上少包租，多托管也有助于降低拿房成本，但这同样需要品牌的支持
5、与开发商合作，在开发商自持物业增多的趋势下，降低拿房的谈判成本
西科姆公寓创始人 崇均：
个人己见：向对方要免租期和装修期。
签约时间尽可能长，通货膨胀是必然的。这样也可以更加精致，吸引更加优质客户。
跨世纪公寓总经理 吴卫华：
政府这块是比较难切入的。
在一线城市有隐藏一些专门处理国资委资产的高人，这个只要弄好公关关系，如一个8000平方的楼盘，市场价每平方日租金为3元，那你可以谈2.6元，其中有0.4元的差价，每个月租金相差10000元，10年就是120万，这个钱可以拿出大头给吃专业饭的，少部分就是低于市场价的差额了!
迈点网副总裁 丁晓宇：
政府这块也是我们组织的目的，中公委和迈点一直在致力帮行业传达正向的声音。
但除了政府和政策，我们今天先基于市场化来想想怎么拿房的问题，聚焦一下，在政府动作前先活下来。
佳禾东方创始人 赵一鸣：
和开发商合作，与小业主签托管协议。
以口碑和品牌赢得开发商和小业主的信任，从而让他们以低于市场的租赁价格和我们签约。
凯信亚洲管理集团 华南总裁 许柯：
降低房屋成本?
我们更多的是把服务区别体现在除了卖床铺以外的服务上，已区别抬高利润，达到趋化房屋成本的效果。
驻客公寓CEO 罗仙林拿房：
不赚钱的不拿;有消防问题的不拿;
产权不符合要求的不拿
寓米集团创始人兼CEO 张晚华：
我们是在发展商开发阶段就开始。