这半年公寓行业快速发展，来自政策的利好和压力都不小，于是开了很多场大会，试图找到长租市场可持续发展之策，建立规范、有效的市场秩序。而租金，往往是个敏感话题，很多大众讨论中，都认为二房东或者说现下的公寓运营商，“租金都是你们涨上去的”，事实上呢?
一、美国公寓租金调节体系
国内公寓人常以长租公寓高度市场化、产业化的日本、美国为对标，这次我们以美国为例。在租金调节这一块，美国已经有了一个非常完善的体系，以租金为标准分三类公寓。
第一类，公平市值公寓，这一类的租金随行就市，今年高可能明年低。
第二类，稳定租金公寓，受限制非常多，这一类公寓有点类似于国家公共租赁房和廉租房，基本上受当地租金指导委员会来控制，每年的租金涨幅早些年是2%，现在不能超过4%。
第三类，租金管制公寓，美国房租管制法限制了房东对房客收取的房租数额。大多数的房租管制法都允许每年的房租上涨一定的额度，比如2.5%。
这一类公寓为什么会存在?美国有好多老房子，可能18世纪和19世纪建的房子还在用，还在出租，对于这类公寓，政府规定，比如，每年涨租金必须得提交申请，提供充足的理由，比如说重新装修了这个房屋，添加了一些家电，你也不能涨太多。
租金管制制度，也称"租控制"(RentControl System)是房屋租赁社会控制的一个重要方式。根据一项统计，美国纽约市20世纪90年代的租住房屋占全国被控制租赁住房的39%。
二、管住了租金，却造成房源短缺
美国很多大城市，都曾经实施房租管制，有些还延续到今天。
早在1981年，就有三位诺奖得主，分别是1974年获奖的哈耶克、1976年获奖的弗里德曼和1982年获奖的斯蒂格勒，他们和写了一本书，名字叫做《房租管制：神话与现实》。
1、地震能摧毁房屋，但不能制造短缺
每当我们对一种商品实施价格管制的时候，这种商品就会有一部分价值耗散掉。
这本书中穿插了好多老房子的照片，这些房子都非常破旧，到底是因为炸弹炸的，还是房租管制弄的，很难分辨。
图1：炸弹上海，德国；图2：价格管制，纽约
1906年4月18日这天，旧金山发生了一场大地震，之后又发生了一场连续三天的火宅、地震加大火，当时这座城市有40万人口，当中一半的人失去了家园。整个正式的建筑，一半被地震或大火摧毁掉了。
此时，是否出现房屋短缺的现象?两位大经济学家查阅方式的主要报纸《旧金山纪事报》，看上面房租租售的广告，得出结论，当时没有出现所谓的“房屋短缺”现象。
为什么?因为当时房屋价格是随行就市波动，一半的房屋被摧毁以后，房价当然窜上去了，涨上去了。在房价够高的情况下， 人们就会做出各种各样的调节。
价格有3个作用，其中包括传递稀缺性和指导人们进行生产——有些人暂时搬离了这个城市，有些人找亲戚朋友一起居住，更多的人，只要他们的房屋还在，他们就愿意腾出来租给别人。
结果他们发现，报纸上愿意把房子租出去的广告，远远多于找房子租的广告。人们只要出价，就能够找到自己愿意找到的房子，不需要展开价格以外的其他竞争。
2、价格管制不能直接摧毁房屋，却能制造房屋短缺
而到了1946年，旧金山开始实施房租管制，从那以后情况就大为不同。看同一份报纸，愿意把房子租出去的广告大幅减少，求租广告则大幅增加。是1906年的300多倍。
更有趣的现象是，房屋管制管的只是租，对买卖并没有管制，由于价格管制，房东就不愿意把房子租出去了，而更愿意把房子卖出去。
相当有钱的人，为了找房子，只能够买房子，而不能租房子，因为在租赁市场上，不容易找到房子租了。
这时候就出现了一个事与愿违的现象，也就是本来房屋管制要帮助穷人，更容易找到房子住，但结果是他们找不到房子住了。只有那些有钱人，愿意出钱把整个房子买下来的人，才能更好地解决住房问题。
三、纽约的房租管制故事
美国好多大城市的房租管制延续到今天，纽约就还有房租管制，好多房东一直想要抗争，想要征服取消这种价格管制，都一直没成功。
在2012年时，发生过这么个案子，房东詹姆士·哈们有一栋楼，自己住一层，楼上基层都租出去了。租客由于受到房屋管制保护，交的租金只是市场租金的60%左右。
纽约规定一旦你房子租出去就不能随便涨价，而同时也不能够把房客赶走，不仅不能赶走，且如有亲戚跟他住了2年以上的话，哪怕这位房客去世，他的亲戚也可以继承继续居住的权利。
哈们就告纽约政府，最后这个案子到了美国最高法院。美国最高法院通知哈们说，你的材料不够，能不能再准备一点材料?整个美国反馈房租管制的人一下子就热闹起来了，觉得这下子有戏了，可能会推翻各个城市的房租管制条例，所以纷纷写文章、找签名来批评房租管制。
这里面有一点有意思的法理细节。如果政府征用了私人财产的话，就要给予合理的补偿，那么哈门提出的理由是，政府房租管制，实际上征用了他们的财产，所以政府应该给予他们合理的补偿。
最终地方房源的判决是，政府政策不算是物理性征用，因此不适用于政府征地条款，不能给予经济补偿。最后，令人失望的是，最高发院也没有审理此案，各地房租管制还在继续。
对于这个问题，美国最高法院的大法官斯科利亚曾精辟评论：
“哪怕我们通过房租管制，可以达到一些伟大的社会目标，可以帮助穷人，我们也应该通过民主的方式征求大家的意见，并通过政府收税的方法向大多数人征税。取得了这部分款项以后，再跑到市场上向私人业主购买他们的房子，分给有需要的穷人，二不应该是实施价格管制的负担，让那些刚好成为房东的人来承担。”
四、 租金是否应该管制?
经济学家弗里德曼说过另一段话：
一个社会如果把个人权利置于公平智商，那这个社会运营的结果，当然不是公平的，却离公平更近。
另一种社会，如果要把追求公平，放在追求保护个人权利之上，这个社会就既不能保证个人权利，也不能达到所谓公平。
因为每当你要追求公平的时候，肯定会出现的结果，就是甲乙两个人商量，怎么逼着丙去替丁做一些事情，而甲乙还从中分一杯羹。
引申到当下去看“公寓运营商推升租金”，实际上，租金的最终涨跌关键还在于市场供需，运营商短时间内看似推动了租金波动，长期看影响有限。
大量公寓企业化、专业化运营，对于国内尤其是那些人口、房价压力较大的城市，利用城市多样化的存量物业，不仅有效缓解城市住房压力，且稳定租金，推动住房租赁市场规范、持续、健康发展。
就从这些看，大量公寓运营商的出现，实际上是城市的福音，政策的大力引导，立法的快速建立，规范的不断制定，切实解决租房居住的问题，这样的城市才会有真正的幸福感。