10月14日，由省住房和城乡建设厅支持，省房地产业协会在海口召开了“促进海南产权式度假酒店(分时度假)发展研讨会”，邀请了多名国内外专家、相关政府部门负责人、企业负责人参加。
本次研讨会是在全国经济下行压力加大，海南房地产业处在大力转型调整之时，产权式酒店处在加快发展，但尚未健全的背景下召开的，具有很强的现实意义，目的是通过研讨会了解和掌握国内国外产权式酒店分时度假酒店发展的经验教训，共同探讨促进我省产权式酒店健康持续发展的目标、思路和政策措施，以下是部分嘉宾发言摘登。
名词解释
分时度假：就是有关机构或个人先与酒店或度假村签订协议，将客房使用权每年按周划成52份，用锁定且优惠的价格按份销售给顾客，顾客拥有在一定的期限内(一般为20至40年)在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。
产权式酒店
(分时度假)
潜藏商机
美国RCI公司亚太区董事总经理蒙陶顿(Ricardo Montaudon)：
分时度假提高酒店入住率
单一产权式酒店对于巴黎、上海这样的大型都市有着非常高的入住率，但对于海南这样的旅游目的地来说，单一的产权式酒店模式就有更高的风险。
这个风险来自于产权式酒店更多是通过固定的投资回报率的方式进行销售，但如果引入一个混合式产品的模式，结合产权式酒店或者第二居所，以分时度假的模式向终端用户推荐购买假期，就可以更好地回避单一产品的风险。
上世纪70年代早期，分时度假模式引入北美市场，使大家分担产品维护和管理的费用，同时分享了使用的时限，受到当时的房地产开发商特别的欢迎，帮助他们进一步拓展了市场。
分时度假的模式首先帮助开发商有一个更好的入住率，带来更好的投资回报，保证酒店平稳的运营。酒店也就有更多的精力和能力雇佣更好的员工，给他们培训，提供更好的服务，经过一连串的连锁反应，实现稳定性的增长。
混合型产品还可以让海南这样的旅游目的地在整个市场经济中占有主动地位，带动更多的周边产业的发展，带来更多的商机，提供更多的就业机会，对旅游目的地整个经济发展做出贡献，税收方面可能也会有更多的贡献，也使得当地政府建设更多的基础设施和更好的发展我们的旅游目的地。
这样的模式还可以帮助旅游目的地更好地应对如自然灾害等突发性问题。我本人来自墨西哥的坎昆，因为依托于分时度假的模式，飓风过后，很快就有第一批游客到达，他们在十年甚至更早前已经预订了旅游产品，当地的餐厅、酒吧、出租车的司机，酒店的门童都更早地回到工作岗位上，使得坎昆与旅游相关的行业在灾害过后可以很快回归到以前的模式。
美国RCI公司东北亚及中国区执行董事张仲勤：
分时度假支撑当地经济发展
中国目前是全球第一的旅游客源市场，是对国际旅游贡献最大的国家，给不同的旅游目的地提供了很多的就业岗位。从经济学角度来看，出境游的费用是钱往外移，因为你要付那里的酒店费用和其它消费，但我们可以通过不同的分时度假模式，把大部分的钱和消费留在中国。
举个例子，有一间度假村在海南实施分时度假模式，它吸收一些会员，因为开发商是在海南，所以钱交给海南的开发商，钱留在了海南，会员去国外旅游的时候，就不需要付当地的任何住宿费用，所以这个层面上面就把出境游消费者的钱留在国内支撑自己的经济，支撑当地的就业收入。
整个中国的出境旅游都在快速增长，但增长的钱一直往外流。而国内酒店的入住率低，意味着酒店供应需求不平衡，需求的地方供应少，供应多的需求少，如果说酒店还有50%的空房为什么不利用分时度假把它转为盈利，用一个度假权益通过会员制销售出去，把忠实客户、利润、会员、现金带进来，支持你的项目。
目前来说度假权益排行榜上，中国仅占0.3%，但也意味着发展空间特别大，我们做了一些分析，整个全球度假权益行业的前景，中国占44%的潜能，还是最保守的。几十年前，美国的房地产业往下降的时候，分时度假权益却是往上升的，消费者不买房但还要去度假，支撑了当地的经济发展。
温德姆度假权益集团亚太公司业务发展高级副总裁柯睿(Gary Croker)：
这不是可以赚快钱的模式
我们几年前曾做过中国市场的调研，很多消费者首要的顾虑是购买产品的时候担心公司破产，所以说寻找一个切实可行并可持续发展的俱乐部是至关重要的。俱乐部可以完全实现独立运作，拥有自己独立的董事会，并通过独立公司购买一定的物业，放在一个信托机制里面，来保证会员可以一直享用他们的权利。
这不是一个可以赚快钱的模式，最初可能只是赚取非常少的利润，为了取得成功需要打好基础，并不断地提供更好的服务。而判断成功与否就是看会员的忠诚度。
在澳大利亚，我们有非常好的法律法规环境，我们强制要求向消费者提供所有产品的信息披露，同时为消费者提供购买的冷静期，对所有的销售人员进行良好的培训，并进行持续不断的监管。这对于分时度假的行业发展非常重要，全球很多市场可能前期没有一个非常好的法律法规的引导和指导，市场发展也非常不好，对于各个利益相关方造成了伤害。
澳大利亚关于分时度假的行业协会也已活跃多年，在保护消费者权益的同时，也是一个沟通的桥梁，使得各个利益相关方就更好的发展进行交流和讨论。
产权式酒店(分时度假)各方博弈
省旅游发展委员会巡视员陈耀：
借鉴国外经验制定政策
产权式酒店和分时度假就好比两个孩子，他们的父亲母亲就是旅游业和房地产业，区别在于产权式酒店首先是房地产，购买者对于客房拥有产权，可以从经营者那里得到分红，分时度假的购买者则以分享度假时间的方式获得使用权，是一种旅游形式的产品。
但两者都在国外发展了几十年，都是一次性的购买，都是酒店或者旅居性企业提供服务，都是以房地产业和酒店业充分开发或者过度开发引起的剧烈竞争为起点。如果房子供不应求根本不需要搞产权式酒店，一次卖完了;如果酒店供不应求，也不需要和你分享，每天就卖高价。
现在北方很多地区又是雾霾又是冷风，而海南岛的热带环境和良好的生态为我们发展度假房地产、分时度假、产权式酒店以及多种形式的度假房产提供了条件。目前海南的游客总体在上升，但是团队在下降，这说明越来越多游客是以散客和家庭游的形式出现，这对于产权式酒店和分时度假来说是个好消息。
海南要发展产权式酒店和分时度假，就要在借鉴国外经验基础上，结合海南情况开发旅游房地产产品;制定一系列的法规政策;通过现代科技手段跟政府管理手段来形成经营的诚信和社会的监督;制定一系列符合中国人到海南消费的制度形成一批标准。政府要出面、企业跟协会共同合作，进行引导和培育。
光大银行海南省分行业务经理李华：
建立严格风控体系
光大银行在海南地区支持了多家类似于产权式度假酒店项目的一些产品，比如说龙腾湾还有文昌的白金海岸。但产权式酒店作为一种舶来品，在投资的方式或者法律性质突破了传统的房产内容，由于法律的滞后性并未对此做区分，导致了产权式酒店的信贷风险远远高于传统的地产。
商业银行本身应该建立比较严格的风险控制体系，我国产权式酒店的开发商大多数以高投资高回报吸引顾客，这可能会导致买卖合同的无效或者撤销，而一旦出现纠纷银行的合法权益将难以得到维护。
我们希望开发商和酒店经营管理公司联合管理，并建议由担保公司为还款来源提供担保。银行放贷过程当中也应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件，且该责任是无限连带责任担保方式，这可以监督开发商或者酒店经营者按照约定实现投资者的利益。
最后要建立比较完善的产权式酒店监管法律制度，在国外对于分时度假的普遍做法是要求开发商在酒店销售之前将其使用权交付给信托公司，由信托公司对分时度假房产的使用权进行监管，我国同样可以借鉴国外的比较先进的经验，采取信托制度。
海南省房地产业协会秘书长王静：
后续管理要与国际接轨
前段时间省房协一直带着全省的房地产开发企业在省外做巡展销售，我们感觉海南的产品还是单一了点，应该赋予房地产该有的服务和内涵，特别是后续的管理。其实一些岛外购房者代管、代租甚至置换这些要求都提出来了，但一些房地产开发企业并不知道如何满足客户。
我们也希望多出去走走看一看，实地了解一下到底分时度假应该怎么样做，立法应该从哪里入手，特别是政府部门如何指导指引企业来做好海南的分时度假这块产品，满足不同城市的消费者的需求，
目前海南缺的就是国际游客，这些年国内的宣传为海南积累了不少的市场，但是国际上影响力还不够大，我们曾去夏威夷专门考察旅游房地产，它的国际化程度就非常高。说实话夏威夷的自然条件，沙滩海水真的还不如海南某些海岸线，但我们的管理跟人家比差很多，这方面真的要慢慢跟国际接轨。
海南大学旅游学院酒店管理系主任谢祥项：
开发企业推出三大服务
我理解产权式酒店分为两大类，一大类集中式的产权，或者说叫大产权，如现在很多酒店，由于房地产过剩，是由地产项目直接转为酒店项目，产权没有进行分割和交易的前提下，进行集体的转型;另外分割的产权进行交易，并且形成了小业主，这是中国特色的分时度假产权式的酒店，如途家网2011年开始进入这个产业。
分散式的产权，主要是通过代租的形式，把闲置房产变成酒店的一个客房，变成了一个可以度假或进行二次消费、多次消费的产品，游客可以通过订单享受这样的一个产品，基本价格相当于同等级的三分之一甚至有的时候更低，这个是游客收益，业主也因此获益。
以途家为例，开发企业推出来三个服务，一个管家服务，可以称之为地产保姆或者房产保姆，业主不愿分享，可以帮助收拾照料这个房间;另外就是托管服务，你租我，我再租出去一起分成;最近新开的一个增值服务则类似于分时度假当中的点数积累。
产权式酒店
(分时度假)
海南实践
儋州市副市长胡德智：
儋州已探索产权酒店模式
1997年我在琼山主抓南渡江东岸的开发工作，在珠海遇见了英国搞产权式酒店和分时度假的企业，觉得想法非常好，就引进到海南来，书里面写那个是海南产权式酒店的第一个案例，但也是第一个介入法律诉讼程序打官司的产权式酒店项目，是个失败项目。后来总结教训，是失败在开发企业的不诚信上面。所以说搞产权式酒店和分时度假，缺少诚信是大忌。
儋州从去年开始探索建立产权式和分时度假的模式，目前已经列入计划，我们盼着省里有关的办法早点出台，这样我们可以按规则发展产权式酒店。
海口市住房和城乡建设局房产管理处处长吴河：
立法先行，引进成熟商业模式
海口市产权式酒店的立法从2010年开始启动，海口市专门成立了立法调研组，当时作为产权式酒店的立法在全国海口是第一例，在立法之前全国各个城市当中对于产权式酒店的态度有所不一，如北京就有明确禁止的条例。
建设产权式酒店，还是要立法先行，要考虑旅游房地产的整体发展，包括从全省角度考虑产权式酒店整体布局的问题，同时产权式酒店的经营纠纷也是一个比较大的问题，经常有建设单位承诺8%的回报率，但是实际上做不到，就会影响企业和产权式酒店市场形象，建议引进一个比较成熟的商业管理模式，让酒店经营监督得更透明。
三亚市房地产业协会秘书长刘树国：
政府应主动牵头发展
三亚产权式酒店项目开发建设比较早，是全国较早引进产权式酒店开发模式的城市之一。
通过这些年的经验，我感觉到发展产权式酒店要首先解决投资人和政府的问题，产权式酒店不是住建一个部门的事，涉及到土地、发改、规划、旅游、税务等多个部门，现在投资人都想做这些项目，但政府到底该怎样引导。立法等问题现在还在讨论，在这期间政府要怎样牵头，怎么对项目进行审批。
三亚市红树林旅游文化地产开发有限公司销售总监车旭：
独立产权可转让出售
红树林酒店确切地说应该叫股权式酒店，客户在三亚买一个红树林酒店度假的房子，就相当于是我们的股东，在全国11所红树林酒店都可以住，每年都享受一定时间的度假生活，并可以获得一个相应投资额比例的分红。
海南金手指房地产开发有限公司副董事长张祥平：
首要解决投资回报周期问题
无论产权式酒店还是分时度假，首先都要解决开发企业的投资回报周期问题，这个周期如果太长了大家就没有信心;二要切实解决酒店、度假区的入住率问题，因为现在很多楼盘的空置率比较高;三是解决服务质量问题，一定要出台服务的标准，否则会出现很多投诉。
省住房和城乡建设厅副厅长陈孝京：
发展产权式酒店是顺势而为
产权式度假酒店和分时度假酒店的发展既是适应广大群众日益增长的旅游度假消费需求的必然趋势，也是推动海南房地产调整结构转型升级的有效措施，我们提出要促进产权式度假酒店和分时度假酒店的发展，是顺势而为，即符合政策的规定，也适应了旅游市场发展的需求，恰逢其时。
尽管海南在产权式酒店的经营管理、产权分割等方面还存在一些法律和实践操作层面上的不确定性，但近年海口、三亚、文昌等地，都做出了大胆的创新和有意的探索，为下一步促进海南产权式度假酒店的发展积累了很好的经验。
在产权式度假酒店的开发建设和监督管理方面，政府要加大支持力度，首先从建立健全法律法规这个角度来制定一个比较规范的操作方法方式，引导企业开发建设销售经营和管理，这样才能够把行业引导到规范发展的轨道上来。
其次是要引进国际换房度假系统，通过国际化换房度假引进国际的游客到海南度假，或是引导海南的客户到世界各地度假，相应的配套政策要在政府层面协调解决，海南的酒店要想加入国际化换房度假系统，又要履行哪些程序，这些都是比较实际的问题，也要做一些相应的规定，以促进国内外换房度假市场的发展，积极培育和打造海南购房成为全球度假品牌。
同时，省房地产业协会、省旅游协会和酒店协会也要积极参与，组织酒店和房地产开发公司，按照政府的规定、行业的标准和市场的规则来运作，要起好桥梁作用。此外，企业也要立足长远，诚信经营，促行业健康持续发展。