前不久住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（建房【2017】153号）》（以下简称《通知》），要求在人口净流入的大中城市住房租赁市场进行住房租赁试点。

其中有3个问题，我们需要理清楚。

为什么北京上海不在列？

此次选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

不难发现，这12个城市均为近年房地产市场供需矛盾较为突出的城市，外来人口的进入加剧供需矛盾，进而抬升房价，且外来人口成交占比较高。以南京为例，2016年年末户籍总人口为662.79万，净流入人数为164.2万，尽管2012年至2016年南京净流入人口数量持续走低，但2016年的净流入人口数量仍占常住人口的19.8%，接近五分之一。与此同时，光是去年8月至今，南京房价就上涨3000元/平方米，且据公开资料显示，2016年南京房价仅次于北京、上海、深圳和厦门，排名第五。

令人不解的是，同为供需矛盾尖锐的北京和上海却不在此次试点范围之内。市场研究人士分析：“之所以北京和上海没有入选，或有两个考虑。一是北京和上海在人口管理思路上有一定的差异，这两个城市都是希望导出人口，即其周边城市的各类租赁和购房政策后续会变化，进而引导人口流出；二是北京和上海城市规模较大，发展租赁市场其实是有很多新动作，类似自持型租赁公寓，只不过政策上没有明确发文而已。”

控制人口红线成为北京和上海不在列的重要原因之一。北京到2020年要控制人口规模达2300万，上海则要在2040年守住2500万的人口红线，而大举发展租赁市场不可忽视的一点是，进一步增大城市对外来人口的吸附能力。

不过，这并不意味着北京和上海完全不发展租赁市场，自去年“限地价、竞自持”政策出台后，北京自持地块明显增多，房企自持热情也在升高，上海今年以来也推出只租不售的自持地块，这些迹象都表明这两个超级大城市也在探索租赁市场，只不过不具有试点城市所获得的优厚政策。

为什么是国企主导？

《通知》指出，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

国有企业成租赁市场引领力量，耐人寻味，其背后的原因要从土地源头和贯彻落实两个层面说起。市场研究人士分析称：“大量的国有企业，包括国字头的房地产企业和工业企业，手中有大量的土地囤积，国有房地产企业的商业办公类地产较多，不少工业企业面临厂房空置或者停滞问题，因此，如何转化和变现诉求是存在的，所以强调国有企业转型。”

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