二、酒店投资人的误区——全面转型 整体下沉

1、一二线城市真的不适合投资经济型酒店？我看过关于转型的一些论调：比如一二线城市不适合投资经济型酒店，普通的中档酒店也快不行。因为财务模型已经不成立，卖不上价。对于这种观点，我个人认为有偏颇。首先，我认为连锁化是必然选择，因为对产品定位会更清晰；其次，以我个人投资的众多品牌为例，主要集中在一二线城市，有经济型、有中档、也有中高档，这两年的酒店实际经营数据，在同样地段和同样的客源的前提下，无论是出租率还是Rp，经济型酒店以其相对低的运营成本，其抗风险能力明显要强于中高端品牌。

2、盲目跟风“下沉”潮。太多的酒店投资人在低租金、长租期等条件的诱惑下，未充分调研周边数据，纷纷在三线甚至四线城市投资。如果在一个人口输出型、产业结构以农业为主的小县城，同时开出同品牌3-4家酒店，试问会有怎样的入住率？能卖怎样的价格？“下沉”讲的是因地制宜，审时度势，“下沉”本身是否有地域优势，是否有市场卖点，是否有发展前景，是否有产业扶持等，都需要综合考量分析。我相信“下沉”潮中，会有人在裸泳，我们只有等市场潮水褪去后才会知道。我们酒店投资人该如何选择。

三、酒店投资人的破局——全面转变 布局未来

1、我认为未来酒店投资方向和思维要转变。首先，酒店行业不可能成为垄断资源。消费者结构也在不断变化，商务客、休闲度假客、千禧一代和Z世代人群都是未来消费主力，未来的酒店产品会更细分和多元化，来满足各类人群的消费需求和审美要求。

其次，酒店投资的门槛实质上在不断提高，门槛不仅仅是资金实力，更多的是对于专业度的要求，未来可能会有更多的投资机构，专业公司或个人进入，如果你不够懂酒店，不够爱这个行业，你很难沉下心来把它当事业来做，也很难和专业投资者去抗衡，会被市场加速淘汰。因为酒店行业已然不是“赚快钱，好赚钱”的行业，整个中国酒店业将进入长线投资的微利时代。

2、危险与机遇永远并存，“造血”布局！如果说疫情下的酒店行业，“失血”是现状。今年前后，我谈了5家品牌酒店的转让，基本上都是开业2-3年次新店，转让价普遍低于投资额的50%，我对转让产品没有异议。但是转让酒店普遍存在房租高，地段差，收益低的共性，我综合考虑还是放弃了收购。现在朋友圈和酒店交流群看到有数百家酒店转让信息，有打折转让，也有零转让，更有投资人因杠杆过高而负债出局的.....这种壮士断腕的背后说明什么？我认为至少说明两方面的问题，一方面：这个行业已经进入“深水区”，从第一波的“小”“散”投资客，已经转移到“大”“重”投资客，这是血的教训，也是行业洗牌，存优汰劣的必然过程。另一个方面：投资2千万酒店，转让出价120万，作为投资客做对了吗？很难说，也许就是个难得的“机遇”，但我认为更多的重组，收购，兼并，合并会向优质资产倾斜，不但是品牌方，专业酒店投资人也在布局中，以不同的方式进行“止血”“输血”或“造血”。

上篇：

下篇：