以国内酒店资产打包成REITs上市，绿地并非首例，两年前，开元酒店已经在香港成立了开元产业信托基金，先绿地一步摘下“全球首支中国酒店REITs”的头衔。不过就资产规模而言，绿地却称得上是当之无愧的老大，210亿的数值也成为了目前为止中国房企最大规模的REITs.

　　然而，从投资回报周期而言，绿地计划打包上市的酒店资产却还未完全得到资本市场的首肯。至少在专业投资人士看来，这是次于写字楼、商场等物业的标的资产。

　　“由于酒店物业的开发许多不是客源推动型，而是伴随其它房地产开发项目(比如住宅、商业等)产生的，导致酒店的投资远远高于需求的增长，从而运营业绩不足，投资回报低，而绿地的酒店还多处于成熟期”

　　观点地产新媒体查阅公告，在绿地首批打包的6家酒店资产中，最早启动营运的南京绿地洲际酒店和西安绿地假日酒店于2010年开业，而济南绿地美利亚酒店开业尚不足两年。

　　在绿地年初披露的持有物业运营情况中，其已经投入营运的7144间酒店客房的平均入住率为57.9%，全年营收14.29亿元。截至去年上半年，绿地已经投资和管理酒店项目达70余个，项目遍布全球8国51城，拥有各类客房20000余间，酒店资产超过200亿元，这部分物业无疑占用了绿地庞大的现金流。

　　不同于股票投资，酒店REITs的收益来源主要依赖于运营收入和房产升值，因此在酒店运营短板尚存，不足以达到投资者希望的回报区间时，绿地为推动酒店REITs在新加坡的落地也做出了额外的让步。

　　绿地在公告上称，为满足酒店业投资信托在新加坡证券交易所主板上市的要求，在酒店业投资信托相关证券首次公开发行完成之日起五年的期限内，绿地承诺基于总收购价款(暂定为62亿元)向酒店业投资信托及相关方提供不少于每年6%的额外收入支持。

　　绿地减负资产负债表

　　值得一提的是，一旦绿地这个210亿规模的最大REITs成形，该部分酒店资产将不再归于上市平台表内，而打包成REITs所募得的资金将有效补充绿地的资金池，同时优化绿地的资产负债表。

　　绿地控股董事长、总裁张玉良表示，“轻资产化”将一直作为绿地战略方向，在该公司中期发展规划中即明确，“不论是存量业务的创新，还是增量业务的开拓，都尽可能坚持轻资产、快成长的原则，始终确保企业资产结构合理、现金流状况良好。”

　　证券分析人士认为，绿地近期大力推动的轻资产与其债务负担大幅提升不无关系。中金公司在近期的研报中指出，绿地控股集团近年来地产投资激进，14年以来自由现金流缺口均超过400亿元。

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