《从0开始做运营》一书中，把互联网运营分为三类：内容运营、用户运营、活动运营。租房是一个非标且基于地理位置的行为，距离完全实现互联网化还有很长的路要走。说到内容运营，很多公寓连公众号都没有，就更别说请个专业的小编来写文章了;说到活动运营，不说活动费用，公寓每天从早忙到晚解决盈利问题，根本没有精力;唯有用户运营，在公寓运营中需要做到极致。

确定目标租客群体及其需求

在互联网运营中，用户只是使用网站及产品的自然人，所谓用户运营是指：以产品的用户的活跃、留存、付费为目标，依据用户的需求，制定运营方案甚至运营机制。分为：拉新—引流—转换。抛开高大上的互联网定义，在公寓运营中，产品就是公寓，用户就是租客，用户运营就是找到有租房需求的人，把你的房子展示给他们，让他租你的房子，然后让他愿意一直租你的房子。

曾经有人问我，如果你做公寓你会怎么做。我寻思了一下，有一件事我一定会每天拼命的想，我的租客需要什么，不同年龄的租客需要什么，男性租客和女性租客需要什么.....公寓的命脉就是现金流，而现金流来源于租金收入，租金来源于租客，如此看来，用户运营在公寓运营中有着极其重要的地位。

要做用户运营，首先你要知道你的用户是谁。答：租客~但是租客也有分类，这个分类会直接影响到公寓产品的打造。粗略地分一下类，目前市面上主流的公寓产品可分为中高端公寓和刚需公寓。

一般而言，中高端公寓会更偏向于集中式和整租，对产品的品质、公寓的品牌和入住后的服务均有较高的要求，因此，前期投入大，需要组建强大的服务团队。而这类人群在租房人群中占比小，大概在15%左右，通常也不会通过主流的线上渠道找房，因此获客较难;但是产品溢价高，服务溢价高，利于公寓品牌的塑造。

刚需公寓更偏向分散式合租，对产品的性价比要求较高，价格敏感度高，管理相对麻烦。这要求公寓要有极强的成本控制能力和良好的运维能力。市面上大多数的中小公寓是以这种形态存在，因此竞争激烈，导致成交率较低。但这类人群在租房人群中占比极大，在80%以上;大部分会通过线上渠道找房，获客相对容易，且进入门槛低，一套一套做起，无需一次性投入大量的成本。

用户运营在做公寓之前就要进行，首先要想清楚，面对的用户是谁，了解他们的特性，然后反推至公寓产品的打造。来找房的人一定是有租房需求的，你是否时常疑惑为什么租客对你的房子很满意，最终却没签约;你是否在吐槽租客总想用最少的钱住最好的房子;你是否总是苦恼于带看了那么多租客，却始终没有成交;也许这都只是因为“不合适”。

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