邦泰崃国际酒店集团副总裁王海明则表示，资产管理不能看作简单的酒店运营。从业主角度看，酒店只是资产管理的形式之一。如何通过酒店运营让资产增值，是需要做项目规划的。不是通过资产管理让酒店效益更大化，而是相反，应通过酒店的运营让物业更具口碑，达到资产增值保值目的。此外，王海明指出，目前，对于年轻的酒店管理方，业主方更多起教育作用。酒店管理方看重入住率、平均房价，而业主方更看重酒店能提供多少现金流，物业品牌管理如何。王海明建议年轻的酒店人学会从业主角度出发看资产管理，看得长远些，这样酒店收益才会更大化。

　　如何合理制定酒店投资回报率目标

　　李瑞忠指出，投资回报率仅看酒店日常运营部分是不完整的。在国内，众所周知，因为“面粉比面包贵”，土地价格远超后期投入，多数酒店的投资回报率相对低。这导致国内资产在国外做证券化时，回报率偏低。计算酒店投资回报率时，将日常运营部分加上资产处理后的部分才较为完整。

　　此外，李瑞忠认为投资回报率的计算还有几点值得思考。第一，投资回报率是以本地房价计算，还是加上溢价后计算?许多房地产公司会加上溢价。第二，回报期的长短是10年、15年还是20年?大部分公司用10年计算，但应有20年。如果不计算退出资产，回报率就无法计算。较为合理的方法，是根据基数设定回报周期，包括行业回报率、市场回报率、品牌回报率、产品回报率。如果回报率偏低，则应考虑现金流是否健康。在制定酒店投资回报率指标时，必须综合考虑酒店营运期间的回报、退出时的资产价值和市场整体指标。

　　黎志才则认为，酒店也属传统地产，需要做风险规范，规范后才能计算回报率。他建议，通过运营时的风险来确定投资回报率指标。运营越难，风险越高，回报率也越高。酒店属于高风险，因为人数多，在银行借贷时要求较为苛刻。现金流是评估资产的一部分，但很多时候，成熟市场与未成熟的市场区别巨大。

　　现在，因为“面粉比面包贵”，而业主方赌的就是五年后“面包比面粉贵很多”。但由于许多酒店公司、开发商的理解与投资参差不齐，遗留下的项目很难做到这点。酒店交易时，买方是为了投资逐利而来。目前，国内酒店市场正处于做交易阶段，很多酒店“痛”着退出，这与地产商投资时的不理性有关。而在成熟市场，酒店地价往往较低，风险高。而国内无论是商品房还是住宅地价都相同，导致还是在赌。

　　在唐鸣看来，合理的投资回报率目标，就是分子、分母都合理。分母即投入的资产。在分母最小化上，应做到该投的投，不该投的一分钱不花。过去酒店常花冤枉钱，未有效安排能产生收入的空间。此外，在进口设备上投入较大。如今，许多国内品牌质量已超过国际品牌，这也为业主带来便利。如果业主投资合理，投资目标百分比的分母就是合理的。而分子就在于酒店管理团队如何把利润做高。如何设定分子，酒店管理公司与业主方每年都会做预算，哪个更合理，唐鸣认为，关键在于对标市场。如果酒店增长率高于行业平均增长，就是好，无论是否完成目标;相反，即使完成预算目标，但低于行业平均值，就是做得不好。

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