“零售必须以用户为原点，倒推整个流程。用户需要什么，在什么地方购买合适，我就要把这个东西生产出来，放到大家想要的地方来售卖。”陈珉瑛认为，这是新零售的核心逻辑。

三、要么是做公益，要么是神经病

大零售的“业态融合”，前景很美，但也有操作上的门槛。酒店和百货杂交，创造了更好的消费场景，同时增加了成本。

在“酒店免费住”（购物额度抵扣房费，相当于酒店免费住，这是他们提炼的传播卖点）的模式下，九悦必须以百货收入支撑酒店和百货两个模块的运营。用陈珉瑛的话说，是“一样营收，两样成本”。

所以，能否消化成本，是九悦模式是否成立的关键。

某次论坛，主办方介绍九悦，请冯仑评价。冯仑听完就说，“这种模式，两种可能：要么是做公益，要么是神经病。”气不过的陈珉瑛跑去跟冯理论，最终让他当面道了歉。

冯仑不是唯一的质疑者，大多数人听到九悦的第一反应都是“这怎么可能赚钱？”

但陈珉瑛说他还真的赚钱了，目前九悦在全国运营的几家Malltel均实现了盈利。其中两家，在他接手前都是千万亏损，甚至建好后就空置无法开业。

这笔营收成本账是怎么算的呢？

四、入住率500%的超级酒店

先说营收。

名义上，九悦放弃了酒店收入，但把其营收放到传统酒店口径里对比，就会发现，九悦实际是一家盈利能力超强的酒店。

第一，500%入住率。

传统酒店的入住率，100%就顶天了，何况目前行业平均是40%的空置率，部分地区五星级酒店空置甚至高达70%。

九悦500%入住率是什么意思？比如说，客户入住九悦一晚，买了一张一万块钱的沙发，可以抵扣20晚的住宿费，按照酒店的收入口径，这间房今天的入住率是不是2000%？

第二，挂牌价不打折。

传统酒店的实际房价一般是挂牌价的八折，为了提高入住率，还经常会推出更低折扣的促销活动。但九悦因为“酒店免费住”的模式，实际是将酒店和百货捆绑消费，显著提高了客单价，房费挂牌五百，就是五百，没有打折。

另外，九悦所售商品的40%为独家开发的高毛利商品（未来这个比例会提高到90%），这既保证了九悦的毛利，又能最大程度让利消费者。

五、不良资产改造者

赠一堆东西，酒店营收当然看着红火了。算成本你还不傻眼？

这就是陈珉瑛有本事的地方了。深创投董事长曾对陈珉瑛说，“你们这个模式很新我看不透，但确实把成本控制到了极低。”

从公司性质看，九悦是一家新型的酒店管理公司。传统的酒店管理公司，与业主是雇佣关系，无论酒店经营是否盈利，收取5%的服务费。

九悦新在哪呢？因为加入了零售收入，九悦提出了一个与商业地产“风险共担，价值共创，利益共享”的新合作方式。双方协议，九悦免费使用物业10-15年，酒店所有用品由九悦承担，经营亏损也由九悦承担。五年后，九悦与物业分享酒店盈利，且物业份额递增（比如从1：9逐年递增到5：5）。

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