“运营特色小镇不像卖房子，房产证一转就完成了。我们的空间确实更大，但要求也更高。我们进入了不太熟悉的商业模式。”7月22日，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上说道。她认为，特色小镇在定位、商业模式、金融模式和建设运营方面，存在较多疑问。

特色小镇是我国城镇化发展过程中的一项重要战略。近年来，相关部委密集发布文件，对特色小镇的发展进行支持和规范。2016年7月，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年，培育1000个左右特色小镇。10月，住建部公布了第一批特色小镇名单，共有127个。今年初，“特色小城镇”概念首次被写入政府工作报告。

与此同时，企业、资本、机构对其的关注度迅速上升。深陷拿地和盈利难题的房企，更将其作为“突围之道”。如今，房企已成为特色小镇的重要投资主体。

参会嘉宾认为，特色小镇前景广阔，但距离发展成熟，仍需经过一段“试错”时间。

“房地产化”倾向已现

特色小镇风靡一时，某种程度上有着过热的成分。中新城镇化研究院院长袁开红在论坛期间表示，有关文件发布后，没想到会引发那么“热”的反应。

她认为，当前对特色小镇的投资存在一定盲目性。其一，部分企业试图以传统房地产开发的模式运营特色小镇；其二，文旅特色小镇申报过多，而此前该模式已有很大的建设强度；其三，社会资本关注度过高。

黄金湾投资集团董事长申威也有同感，“大概从去年7月份到现在，我们已经收到了几百个特色小镇的项目资料。很多项目描述前景非常好，投资回报率很高，但我们认为，这些纸面上的商业计划有待论证。”

申威表示，并非所有项目都适合做特色小镇。这取决于小镇所在地是否有良好的资源，包括自然、人文、产业资源等，同时还要对地貌、地形、气候、人文环境做全面考评。

“房地产化”倾向过重，是特色小镇面临的另一个重要问题。作为投资方，申威曾接触过很多地产商主导的特色小镇项目，“有很多地产商是被倒逼的，想以其他名义去拿地。”申威认为，在盈利上，这类企业会以房地产的投资回报标准来考量，通常要求的投资回报周期为3年，即36个月就要退出。

申威在与一些地方政府接触中，也发现对方有借助特色小镇开发进行房地产“去库存”的诉求。

这一现象已为地方政府所重视。5月4日，北京市多部门发文，强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁整体镇域开发，严禁搞大规模的商品住宅开发”。分析认为，此举目的是避免特色小镇成为新的“鬼城”。

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