袁开红则认为，对于这种倾向不必太过担心。她表示，的确有打着特色小镇名义进行圈地盖房的行为，且不少。但某种程度上说，这是企业在盈利模式不清晰情况下的一种行为。

袁开红表示，这需要在监管上进行强化。但“市场是一个相互平衡、自我协调、不断成熟的过程”。违反市场规律的行为会面临越来越多的博弈，很难长久存在。

盈利模式待解

事实上，从某种程度上说，“拿地卖房”是特色小镇运营中必不可少的部分。

蓝城集团总裁许峰就表示，解构特色小镇的业态组成会发现，最大的组成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因为如果没有人住下来，小镇是不可能产生持续活力的。

但从经营角度，并不能纯粹靠卖房子支撑。许峰表示，特色小镇一部分的现金流来源是住宅类开发，还有一部分来自于今后的运营，包括产业、旅游、教育、养生养老等的运营，这会带来长期稳定的税收和就业，以及盈利。

许峰认为，特色小镇由多业态、多内容组成，应该全方位考虑，才能保证小镇的顺利建设和运营。从盈利角度看，特色小镇应当是一个滚动投入和滚动产出的过程。

此前有观点认为，由于投资规模大、回报周期长，中小型企业很难参与到特色小镇的建设中。

据悉，目前对于特色小镇的资金支持主要源于国家层面。去年10月，中国开发性金融促进会等单位牵头发起“中国特色小镇投资基金”，母基金总规模为500亿元人民币。今年2月，发改委和国开行联合发文，为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。

当前尽管金融模式并不清晰，但特色小镇的融资渠道正逐渐打开。

许峰表示，蓝城的资金来源于自有资金和合作伙伴，其中合作伙伴包括专业的国有企业和金融机构（尤其是基金）等。但他表示，要避免选择有快进快出思路的基金，而应该寻找可持久的的基金。

申威则认为，并非所有特色小镇都要用重资产模式操作。“有些项目说要投几百亿，这是非常重资产的投资方式，运营得很好可能盈利，可如果没有达到预期效果，风险会特别大。”

他表示，很多轻资产的特色小镇项目，能够运营得非常健康，说明轻资产同样是一种可行的运营模式。

寻找“镇长”

尽管对特色小镇兴趣浓厚，就房地产企业而言，从开发商到运营商的角色转变，仍是一个艰难的过程。

百富东方集团董事长戴宏亮在论坛期间表示，转型最大的挑战在于两点：改变资源整合方式、转变团队的运营理念。

就前者而言，“土地是最关键因素。如何跟当地政府商定合作方式，一次性锁定土地的开发？是地产商最难解决的问题。”戴宏亮说，产业导入和金融设计能力同样十分重要。

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