综合来看，主要有两种选址类型。一是选址于景区周边，依托景区景点的吸引力，借助先天的旅游住宿市场，与周边娱乐、餐饮等旅游配套共同形成旅游区旅游服务体系。二是选址于城市周边，以临近城市庞大的消费市场为动力。

成本直接决定收益

1、前期投入成本

前期投入成本包括：房租、软装、硬装、床品等。投入适当，“有多少钱，做多少事”是经营民宿的基本原则，不应该跟着潮流，过度投资、申请贷款比例过高，导致最后无法回收。

不少民宿业者失败的原因都是由于过度投资，遇上客房入住率低、淡季运营困难等情况，难以回收；或是民宿定位不清，难以吸引客人。

如果做高端民宿，租期短就有很大的风险。有业内人士表示，投资酒店或者民宿至少1.5-3年回本，所以合同至少5年起。在租赁物业的过程中，要明确物业是否能起照，起照（获得经营所需的相应执照手续）的顺序是：工商的营业执照、消防、特种行业许可证（住宿被国家列为特种行业）、外事（外事就是你是否有接待外宾的资格）、最后是卫生。房租是成本的重要组成部分。房租既是前期投入成本，也是主要的运营成本。

装修费用包括软装费用和硬装费用，需要预留10-15%的超支空间。软装主要包括常用的地毯、灯具、壁画、相框、书籍、真假绿植鲜花、摆件、家具等。软装得当可以直接提升民宿的吸引力。如果选择基础设施好的房源，就会在硬装上节省资金，毕竟租期到达，硬装是无法带走的，是纯投入。

装修的过程中要注意耐用性和实用性，比如洗手间要注意无异味，做好防水，房间做好隔音，房间内预留足够的电源插口等，床品尽量选择优质床品。

除基础的住宿条件以外，是否包含其它增项服务，如餐饮、娱乐、亲子、商务、宴会、活动、养生等，如果有还需要配置相应的基础设施。

此外，成本还包括租房押金、物业费用、中介费用、网络费用、众多日常生活用品采购费用等。小到储物盒、衣架、晾衣架、纸巾盒、吹风机、针线盒、急救箱，细致到游泳圈、水枪、沙滩足球、棋牌等，都要考虑周全。

2、运营成本

运营成本主要包括：房租、水电气暖燃气物业费、易耗品费用、折旧费用、维修费、清洁洗涤费、员工工资，还包括各个平台的佣金费用（一般是10%）等等。

3、投资回报分析

根据所包含的所有增项服务以及住宿制定出运营模式，得出所需要的人员编制、服务流程、消耗所需、售卖渠道等，从而设定初步年流水预算。

根据制定的运营模式得出每一项相应的成本支出，如人工成本、能源成本、客用品成本、销售成本等。

根据年流水预算和年总运营成本得出利润值，并根据理想回报年限进行调整。

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