这半年公寓行业快速发展，来自政策的利好和压力都不小，于是开了很多场大会，试图找到长租市场可持续发展之策，建立规范、有效的市场秩序。而租金，往往是个敏感话题，很多大众讨论中，都认为二房东或者说现下的公寓运营商，“租金都是你们涨上去的”，事实上呢?

　　一、美国公寓租金调节体系

　　国内公寓人常以长租公寓高度市场化、产业化的日本、美国为对标，这次我们以美国为例。在租金调节这一块，美国已经有了一个非常完善的体系，以租金为标准分三类公寓。

　　第一类，公平市值公寓，这一类的租金随行就市，今年高可能明年低。

　　第二类，稳定租金公寓，受限制非常多，这一类公寓有点类似于国家公共租赁房和廉租房，基本上受当地租金指导委员会来控制，每年的租金涨幅早些年是2%，现在不能超过4%。

　　第三类，租金管制公寓，美国房租管制法限制了房东对房客收取的房租数额。大多数的房租管制法都允许每年的房租上涨一定的额度，比如2.5%。

　　这一类公寓为什么会存在?美国有好多老房子，可能18世纪和19世纪建的房子还在用，还在出租，对于这类公寓，政府规定，比如，每年涨租金必须得提交申请，提供充足的理由，比如说重新装修了这个房屋，添加了一些家电，你也不能涨太多。

　　租金管制制度，也称"租控制"(RentControl System)是房屋租赁社会控制的一个重要方式。根据一项统计，美国纽约市20世纪90年代的租住房屋占全国被控制租赁住房的39%。

　　二、管住了租金，却造成房源短缺

　　美国很多大城市，都曾经实施房租管制，有些还延续到今天。

　　早在1981年，就有三位诺奖得主，分别是1974年获奖的哈耶克、1976年获奖的弗里德曼和1982年获奖的斯蒂格勒，他们和写了一本书，名字叫做《房租管制：神话与现实》。

　　1、地震能摧毁房屋，但不能制造短缺

　　每当我们对一种商品实施价格管制的时候，这种商品就会有一部分价值耗散掉。

　　这本书中穿插了好多老房子的照片，这些房子都非常破旧，到底是因为炸弹炸的，还是房租管制弄的，很难分辨。

图1：炸弹上海，德国；图2：价格管制，纽约

　　1906年4月18日这天，旧金山发生了一场大地震，之后又发生了一场连续三天的火宅、地震加大火，当时这座城市有40万人口，当中一半的人失去了家园。整个正式的建筑，一半被地震或大火摧毁掉了。

　　此时，是否出现房屋短缺的现象?两位大经济学家查阅方式的主要报纸《旧金山纪事报》，看上面房租租售的广告，得出结论，当时没有出现所谓的“房屋短缺”现象。

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