在郁珽看来，此前YOU+的运营以房间为主要卖点，去公寓化后将做大虚拟和实体的空间。是一种围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式，租户将成为价值变现的入口。

伪互联网模型的幻觉

为何这样一个当初站在风口上的行业，如今却被定性为“不赚钱”？

卢剑星（化名）是一名曾经的公寓经营者，在其看来，目前各家运营商正在面临的考验在于：一方面，主要依靠存量房源的话，属于从传统的租房中介处分食利润；在风投主导下，小型运营商为大幅扩张，往往不惜以高价获取房源，提高了成本。

此外，由于管理经验匮乏、管理系统羸弱，成本会随着规模的扩张迅速提升，导致盈利不易。

投资人靳一川（化名）则表示，对长租公寓模型判断错误，一味复制经济型酒店与互联网经营，才是“不赚钱”的根本。

事实上，以往整个长租公寓行业都在用“量”来讲故事。在众多品牌长租公寓与投资人看来，“量”做大之后可以成为一个可视化的盈利数字：例如，一间房可以赚200元，1000间房就可以赚20万。

靳一川表示，这是一种典型的延续互联网概念的估值模式——基于庞大用户产生庞大的收益，从而支撑起一个理想估值。“但长租公寓本质是一个重服务的传统行业，且租金差仍是目前所有公寓企业最重要的收入来源。在这样的背景下，类互联网的估值模型对公寓其实是不适用的”。

上海友社国际青年社区创始人丁野认同这样的判断，“互联网产品的边际成本，比公寓产品的边际更低，两者不能一概而论。”在丁野看来，目前各家品牌长租公寓公布的入住率都很好，通常都在90%以上。如果简单的套用互联网模型，只要停止高价拿房整个企业就会盈利。

但真实的情况是，随着管理房源数量的扩大，品牌长租公寓的管理成本是倍增的。丁野介绍，一个100间房的品牌，可能一个老板5个员工就可以管理。但从100间房到1000间房之后，管理人员不是5到50人这样的递增，可能会增加到70、80人。

“延展半径变大，中间环节的人员就要增多”，丁野表示，这个时候公司会加入行政、辅助、后勤等等部门，无形中摊薄了整个公司的利润。另一方面，整个社会的租金、人工成本在递增，同时价格战严重，经营利润上涨的速度没有租金、人工成本增长速度快，依靠租金差赚钱本身就不现实。

“如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前这个行业的运营费用很高，一般可分配给投资者的收益率只有3%至5%。此外，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式。”某大型房企的一位负责人曾透露。

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