从国内公寓行业此前发布的两款ABS产品来看，魔方公寓优先级平均利率年化为5%，自如优先级平均利率年化为5.39%。据融360监测的数据显示，上一周8月25日-8月31日期间，银行发布的12个月以上理财产品90款，平均预期收益率为4.45%。

虽然两款的收益率均高于银行理财，但年化率依旧算不上特别出色。在丁修看来，公寓ABS产品的年化率并不止于此，但想要达到提高年化率，一定要有专业的项目筛选能力。

而因为某些历史原因，令魔方公寓、自如一些项目受限，不能说这些项目不好，但这些项目的确很难做到更高的年化率。

“无论是开发商还是个人，友社为所有的物业资产持有者提供服务”，丁野也认为，降低融资成本、匹配优质项目是确保投资人利益的根本。

“例如，目前上海的租售比大概是1—1.5，而西北部的一些城市租售比大概能达到7—8，这样的价值洼地是一直存在的，但信息却处于不对称状态。所以友社要到各个城市去找到这样的项目，然后匹配到有需求的投资者。”

“友社操作的类REITs项目中，一些项目的年化率可以达到8%-10%。”丁野介绍，大部分投资者选择买房，赌的还是房价涨幅能对抗通胀预期，哪怕租金和房屋的售价非常不成比例，只要物业在持有期间有一定的收益就行。当然，如果服务商的运营能带来更高收益肯定更好。

在靳一川看来，这样的环境下游戏的玩法显然不会是“融资——烧钱拿房——融资”，而是“选择标的——测算模型——低成本融资——低价批量拿房”，这将是一场万亿级别的游戏。可能连房企都不是局中的大玩家，最终或将是央企入场掌定乾坤。在一批批试错者倒地之后，这场游戏才刚刚开始。

上篇：

下篇：