从长期发展的视角来看，开发商逐渐“主动”增加自持比例，也是一个必然趋势。

例如，今年6月6日，佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了持有这块地上100%所有的物业,自持期限达到70年的报价。而据北京市规划和国土资源管理委员会网站数据显示，截止至8月23日，今年内北京已成交15宗房企自持地块。

开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。丁修表示，自持土地成为土地拍卖常态之后，长租公寓也必将成为开发商的另一块核心业务。

“显然，对于长租公寓而言，之前烧钱起量依靠赚租金差价的故事已经结束了。”丁野表示，在规模上无论公寓企业如何烧钱拿房，房源量也无法与房企相比。在经营上，赚租金差价已经被论证为“不赚钱”。

丁野认为，“目前政策导向是‘以租代售’。房企帮助政府解决民政问题的同时，也一定要有人帮房企解决实际收益问题。品牌公寓未来是为资产持有者服务的，帮助其做资产管理及资产运营，而开发商是其中的一部分。这也是为何友社在创立之初，没有将自己定义为公寓运营商的原因。”

资产托管：品牌公寓的下个形态

在这样的大背景下，开发商与品牌长租公寓相结合成为大势所趋。

这是一个双向评估的过程，丁修表示，在下一个发展周期，开发商会考察品牌长租公寓的项目承接能力以及资产运营能力。而品牌长租公寓则要对开发商项目，有一定的评估能力及合理的运营方案。

丁野也坦言，目前友社不缺项目，而是需要不断优化自己的运营能力。“房企的本质需求是要延续其固有的商业模式。那么作为运营方，品牌长租公寓要考虑的是，通过运营把这些物业资产盘活，帮助房企实现资金回流。”

第一太平戴维斯估价部董事甘启善则认为，关键在于如何理解“只租不售”的潜在价值：一方面可以拓宽融资渠道，借助REITs、CMBS或私募基金等渠道缓解资金压力，获得现金流将变得更加容易；另一方面是可以创造更多增值收益，通过资产管理长期提升物业收益，获得市场机会和溢价。

“在存量时代还依靠新房开发和资金快周转的开发商，最容易被市场淘汰。”甘启善表示，未来房地产业往金融化方向发展，开发商必须从过去的开发销售模式转向资产管理营运持有模式。

事实上，如果将房地产项目金融化，收益率将是很重要的一环。而收益率的高低则取决于融资成本、项目本身优劣以及品牌长租公寓的运营能力。

目前中国租赁住房证券化产品有两种模式：第一种是租金理财模式，即与P2P理财公司合作，通过将未来获得的租金现金流，转化成固定收益理财产品，卖给投资人的方式来募集资金；第二种是“租房众筹”模式，通过与各大长租公寓开发商合作，在平台进行待建公寓项目的收益权众筹，让大众能够以较低门槛参与到房产投资中，回报是未来的租金。

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