五、评估方法的选择及原因

1、酒店资产评估三种方法

酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

（1）市场法

将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。

未被选用的原因：市场法的重要前提是市场上具有一定数量的具有可比性的交易案例。

（2）收益法

将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值＝企业整体价值－有息负债；企业整体价值＝营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。

未被选用的原因：酒店的亏损状况不宜选用。

（3）资产基础法

以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

本次评估被选用。

（4）各国具体情况

中国以市场法为主，具体包括：企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率。

美国以收益法（DCF）为主，按照收益预期和贴现率确定现值，美国豪华酒店的每年现金净回报通常在3%至4%之间，与30年房屋贷款利率相似。

日本特色的重置成本法是参照本地新建酒店价格；对比估价法是参照可比的酒店交易案例。

香港地区估值有两种方法，第一种是用酒店的净营运利润除以资本化率（即投资回报率），香港酒店的资本化率为3%至4%；第二种是用酒店房间的每平米价格乘以面积再乘以资产净值折让，香港资产净值折让一般为30%至40%。例如鹰君集团2008年每股资产净值48.37元，当时股价较资产净值折让超过54%，相当于2008年预测市盈率15.3倍，股价相对便宜。

2、市场法之一：企业价值倍数比较

EV/EBITDA ，是企业价值与利息、所得税、折旧、摊销前收益的比率，可以剔除财务杠杆、折旧政策、长期投资水平等非运营因素。

EV：企业价值=市值+少数股东权益+优先股+总负债-现金及现金等价物。

EBITDA：息税折旧摊销前利润=净利润+所得税+利息+折旧+摊销。

（1）首旅收购如家8.90倍

（2）锦江股份收购卢浮12.57倍

（3）锦江股份收购铂涛15.89倍

（4）首旅收购南苑26.43倍

3、市场法之二：市盈率倍数比较

PE：市盈率=一个考察期（通常为12个月的时间）内，股票的价格和每股收益的比率。

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