（3）内部回报率（IRR，Inner rate of return)，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。内部回报率实质上是能使项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率是一项投资可望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本时的收益率，计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。

如果不使用电子计算机，内部收益率要用计算的一般方法是逐次测试法，以若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。

11、不动产估值案例

（一）世茂酒店：市场法

戴德梁行估值及咨询高级董事陈家辉先生采取直接比较法以2006年3月31日为估值日、2006年6月22日出具估值报告。

序/酒店/股权（%）/估值（亿元）

1/上海世茂佘山御臻品/100/10.23

2/上海世茂皇家艾美/100/85.33（说明：世茂广场整体）

3/上海外滩茂悦大酒店/100/36.22

（二）金茂酒店：收益法

戴德梁行估值及咨询高级董事陈家辉先生根据《香港测量师学会估值准则（2012年版）》采取现金流量法以2014年3月31日为估值日、2014年6月19日出具估值报告。

序/酒店/股权（%）/估值（亿元）

一/经营酒店

1/上海金茂君悦大酒店/100/31.29

2/北京金茂威斯汀大酒店/100/26.99

3/深圳金茂JW万豪酒店/100/19.79

4/三亚金茂丽思卡尔顿酒店/100/29.97

5/三亚金茂希尔顿大酒店/100/26.95

6/上海崇明凯悦酒店/100/8.20

6家经营酒店小计/143.19亿元

二/在筹酒店

7/北京金茂万丽酒店/100/10.25

8/丽江金茂君悦酒店/100/10.11

2家在筹酒店小计/20.36亿元

三/8家酒店合计/163.55亿元

（三）开元酒店：收益法

戴德梁行估值及咨询高级董事陈家辉先生采取现金流量法以2013年3月31日为估值日、2013年6月24日出具估值报告。

序/酒店/股权（%）/估值（亿元）

1/杭州开元名都大酒店/100/19.20

2/浙江开元萧山宾馆/95.46/5.8231

3/杭州千岛湖开元度假村/100/3.2000

4/宁波开元名都大酒店/100/8.6000

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