1、市场动态

从宏观层面看，中国经济下行压力明显上升，投资增速回落，消费增速疲软。经济的增速持续放缓将对酒店市场带来根本性的基底影响。从国内旅游来看，尽管增速放缓，但依然表现出较强的成长动力，旅游消费活跃且更趋日常化，“3小时”中短途出行圈成出游常态。我们预期旅游将依然是驱动酒店业绩发展的主要动因之一，也是未来酒店市场最具有想象力的增长点。

写字楼租赁市场行情历来是影响酒店业绩的风向标之一，2019年写字楼租赁市场出现全国性疲软态势，空置率不同程度上涨，主要原因在于2019年金融去杠杆、互联网泡沫等引发了相当数量企业的倒闭退租，或缩减面积，或暂停扩展业务。这对酒店商务市场带来了直接影响。

在此大环境下，2019年酒店市场的业绩表现相对压抑。除华北区域业绩微幅上涨外，从西向东，酒店业绩的下滑幅度逐渐加大。这和2018年业绩从东向西依次增长的地理格局分布基本相似。为什么呈现这种递进式的变化呢？我们认为高端制造业从东部向中西部迁移，高铁网络纵深发展对中西部经济和旅游的刺激，以及一带一路政策的深入实施，有效助力中西部核心城市的经济增长，也使得酒店市场在这轮下滑中表现出更优的抗压能力。

2、大湾区城市酒店市场

对比中国的三大核心城市群，不考虑港澳地区，珠三角地域范围、人口基数最小，但城镇化率最高，且人均GDP和人均可支配收入水平最高。

从旅游资源来看，北京和长三角显然是中国的旅游高地，在自然、人文、历史资源禀赋方面，珠三角显然逊色于京津冀和长三角。尽管先天资源不足，但珠三角的后发优势明显，以长隆为代表的非原生类旅游资源打造走在了中国前列。并且，受益于发达的经济，珠三角显然是旅游消费的高地，平均每人次贡献的旅游收入明显高于另两大城市群。因此，从经济和旅游的关键指标看，珠三角优势凸出，有利于酒店市场的良性健康发展。

尽管珠三角的地域范围小，但平均酒店密度比较高。从酒店供给的层级分布来看，有趣的是，珠三角高端及以上酒店的占比位居三大城市群之末。我们认为，珠三角民营经济发达，市场化程度高，酒店投资秉持更为务实理性的态度，注重商业规律与投资回报。相对而言，京津冀国企央企政府机构众多，非市场化干扰因素多。而长三角为鱼米之乡、富庶之地、人文之风兴盛、喜好追求极致产品，因而这两地的高档及以上酒店投资热情更为高涨。

将港澳纳入考量，大湾区高端酒店市场基本分为三大梯队，且梯队之间差距明显。毋庸置疑，港澳依托高房价、高住宿率，业绩表现遥遥领先。广、深作为第二梯队，住宿率逐渐向第一梯队靠拢，未来房价将具备进一步提升空间。其他非中心城市为第三梯队，仍处于“以价换量”的发展周期之内，高端需求有限，房价天花板明显 。

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