在非中心城市中，珠海业绩处于领先地位。珠海的GDP和人口量级在大湾区处于下游位置，但依托毗邻港澳的口岸旅游优势，及以长隆为核心的休闲旅游驱动，珠海的旅游与会展需求具备较强的增长动力，酒店业绩表现较为出色。

对比中心与非中心城市的客源结构，我们发现，广、深作为成熟市场，过去三年客源变化不大，唯一值得一提的是散客市场持续走强，这传递出一个正向信号，为房价提升埋下了伏笔。非中心城市的客源结构相对动态变化，一个显著趋势是会议需求占比明显提升。这背后主要原因是，广深酒店房价高企，而非中心城市高端酒店明显处于需求不饱和状态，依托便捷的区域交通，非中心城市以高性价比的酒店产品吸引了相当数量的广、深会议团队。

大湾区的重点城市广州和深圳在一线城市中的坐标表现如何呢？

总体而言，除广州外，一线城市高端酒店市场平均房价基本突破了1000元大关，且住宿率均超过了70%，充分证实了这四个城市为中国的价值高地。深圳居先、京沪齐平、广州垫底，我们预计这样的业绩格局在中短期内将继续维持。深圳的领先地位主要受益于利好政策与地缘优势对需求的积极推动，而供给又相对有限。而广州在一线城市中的滞后地位仍根源于其产业结构，高端服务业占比较低制约了房价的提升空间。

落位至盈利能力，北上广深谁更赚钱？从每房平均毛利看，很显然，深圳明显领先的收入规模，更为节制的人工开支，使其每房经营毛利高达25万元。其他三个一线城市基本齐平，但与深圳的落差超过40%。

在未来新增酒店供给方面，很显然，珠三角在迅速补足过去高端酒店发展相对缓慢的状态，以应对大湾区开发带动下的高端需求增长。高端供给的签约占比明显高于长三角及京津冀。相对而言，对超高档及奢华酒店的开发依然相对审慎，低于另两大城市群。

3、大湾区近郊度假市场

毋庸置疑，中国的休闲旅游消费迎来了爆发增长期。近郊度假酒店逐渐成长为一个细分市场，表现出与城市商务酒店截然不同的经营特性。

以大湾区近郊国际高端酒店为研究对象，我们发现该市场明显呈现出高房价，低住宿率特征。

度假酒店经营的最大优势在于出色的房价溢价能力。高溢价力背后的最主要支持因素是度假酒店的核心客源，也就是旅游散客突出的房价支付能力，以及节假日非常强劲的休闲消费意愿。因此度假酒店的房价深度相比城市酒店更具弹性与延展度。但受限于强烈的季节性因素，近郊度假酒店的住宿率持续低位徘徊。另外，珠三角与海南、东南亚的便捷交通也使得海滨类的近郊度假市场受到一定影响。

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