对比三大城市群的近郊度假市场，从产品供给看，珠三角的度假酒店相对标准化，以高端经典品牌为主，产品的梯次性及类型的丰富度均逊色于长三角和京津冀。

从RevPAR业绩表现看，长三角表现最优，珠三角和京津冀类似。有趣的是，珠三角相对于另两个城市群而言，更为注重价值驱动的收益策略，尽管住宿率低迷，但依然维持房价坚挺。而长三角及京津冀更注重住宿率与房价的平衡管理。

从客源市场对比也能解释上述的业绩特征。珠三角旅游散客占据了半壁江山，旅游散客的支付力最强，对房价的贡献能力更高。但季节性也最强，对住宿率的局限性最大。而长三角及京津冀除了散客市场外，十分注重在散客惨淡的工作日获取休闲会议客源，以提升全年住宿率。会议团队尽管综合消费能力较高，但房价贡献能力较弱，因而拉低了房价水平。

目前，大湾区的高端度假产品以海滨度假为主，珠江东岸集中度高。未来新增供给仍主要集中于深圳、惠州的海岸沿线，集群明显。度假酒店的这种区域布局很大程度上受需求驱动，因为大湾区最大的客源市场香港、深圳及广州主要汇聚在珠江东岸，需求格局决定了供给布局。

但值得注意的是珠海海岸沿线也将涌现安麓及悦榕庄等精品酒店供应。此外，珠海作为百岛之市，离岸海岛的综合旅游开发提上议事日程。但离岸海岛开发面临的最大瓶颈在于海岛与大陆的交通体系建设及海岛本身的市政配套设施建设，这两项如无法妥善解决，海岛酒店的发展将明显受限。

4、大湾区市场展望

总体而言，尽管短期面临业绩波动，但长远来看，大湾区各层级城市将分化行进在不同的上升阶段中。

港澳市场的业绩高度毋庸置疑，未来业绩发展因区域协作加强稳中有升。而广深各有千秋，作为中国酒店市场的价值高地，具有出色的投资布局机会。存量酒店资产的角度具备价值提升的强劲后力。主要动力包括：存量酒店通过翻新改造，产品迭代升级带动房价的深度延展，广深城市定位优化带动下的酒店需求结构优化，以及更加精耕细作的经营管理推动的盈利能力提升。

此外，我们前面提及，广深高端酒店的发展进度滞后于京沪市场，尽管未来广深投资将依然沿袭务实理性风格，但在市场需求推动下，将迎来新一轮的高奢酒店风潮。

在这轮风潮中，产品驱动将是酒店脱颖而出制胜的关键。通过个性化本地元素的植入来赋予酒店独有的城市标签；在快节奏的商务酒店，带入轻松闲适的度假元素；重新定义酒店成为城市会客厅；多元复合酒店空间提升其在多时间维度上的使用效率，这些将成为新的产品趋势。

非中心城市属于成长型市场，根据与广深港澳核心市场的距离表现出不同的投资活跃度。城市化进程及新区开发带来的集中式的土地供应，将使得酒店供应量呈现集中式增长态势，这点珠海市场十分典型。由于供给高发，中短期内，非中心城市的酒店业绩预计将承压。在这一过程中流量优先价值依然将是市场普遍实施的策略。

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