CHAT一道曾在《「资产管理」触及到你的知识盲区了吗?》(点击此处，查看文章)一文中提到，「中国的酒店资产总是出现“被动退出”的问题，也就是这些酒店并非在市场高点退出，而是在酒店资金无法周转，甚至是以偏低的资产估值被迫退出。但实际上，较成熟的资产管理会在酒店资产达到最高值的时候，主动寻求退出，例如业主完成产权交易，或者配置资产，将酒店打包为资产包重新进行资产配置，又或者是选择部分退出，引入战略伙伴。」

由此可见，资产管理的最终目标其实是为了实现资产价值最优化和良好的投资回报。高净值资产变现、资金回流及资产重新配置等都可能成为一家企业「卖酒店」的实际目的。基于这些目的及市场环境与政策，酒店资产的持有者们最终会进行资产「退出」方式的选择。

Part 02

灵魂拷问：酒店资产如何退出?

作为不动产投资的重要组成部分，酒店在资产退出方式上可以分为「完全退出」和「部分退出」，而交易的形式往往取决于资产的投资目的、现金流、标的估值以及政策和交易市场环境等因素。目前国内比较熟知的退出方式主要有资产出售、股权融资、资产证券化这三种路径，划分及命名方式因人而异。

资产直接出售变现

资产直接出售指的是酒店物业的整体转让，且主要集中在那些可通过改变房地产资产性质实现最佳使用功能并以此带来资产价值提升的物业项目。这种方式在估值价格被共同认可的情况下，一定程度上可以帮助卖方业主实现酒店资产的可变现价值最大化，满足业主对投资回报的期待，且与资产证券化相比，这种模式的交易结构相对简单。

以该方式成功退出的案例目前在国内市场较为少见

然而，目前国内以这种方式进行资产退出的酒店也比较少见，一方面原因是市场中的大部分酒店存在过度投资的现象，买卖双方难以就资产价值评估达成一致;一方面则由于中国酒店交易市场尚不成熟，缺乏科学公开的交易评估体系;加之这种方式下所需支付的税金和销售佣金等相关交易费用相对较高，因此在目前供过于求且双方难以谈拢价格的情况下，很多酒店都处于待价而沽的状态。

股权部分转让

酒店股权的部分转让指的是资产持有者通过引入战略投资者并让渡部分股权，以实现酒店资产部分退出的方式。这种模式下的优点在于，其融资规模相对较小，一定程度上降低了投资人的门槛;同时，有了战略投资人的加入，有助于提升资产的运营和管理效率;此外，资产在进行部分退出之后，业主未来仍有机会享受资产升值带来的收益。

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