国内首单以酒店物业为标的资产的类REITs项目「恒泰浩睿—彩云之南酒店资产支持专项计划」于2015年12月23日完成发行，项目融资规模总计58亿元，并在上海证券交易所固收平台挂牌转让。

商业房地产抵押贷款支持证券也是当前市场上所熟知的一种资产证券化形式，是将传统商业不动产的抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。简言之，CMBS是一种以商业地产为抵押，以相关地产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。但值得注意的是，我国的CMBS也与海外市场的CMBS存在一定差异，部分企业在选择CMBS或REITs时，也会根据企业的自身情况及资产交易目的对证券化交易结构进行调整优化。

2019年5月，平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划在深交所挂牌。星河丽思卡尔顿酒店CMBS是以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入作为基础资产，发行规模22.11亿元。其中，优先级资产支持证券“星河01A”发行规模为18亿元，预期收益率5.10%。

从结果看，无论是类REITs还是CMBS的证券化模式，都能帮助业主快速回笼大量资金。其中，CMBS标的物是商业地产项目的债权，侧重于资产池的现金流分配，而类REITs标的物则是项目的股权，一般要求商业物业具有稳定的租金回报。在资产退出上，二者最本质的差异也在于，CMBS并不涉及酒店的产权或股权的转让，因此满足了那些想继续持有酒店以获得地产增值持续红利的酒店所有者们的需求。其作为一种债权类融资工具，同样也可以帮助酒店资产实现「部分退出」。

尽管现阶段，资产证券化这一退出路径在国内市场尚处于相对较为初级的阶段，仅能够帮助酒店资产实现部分退出，但是随着2020年基础设施领域公募REITs试点的正式起步，可以预见的是，在监管机构的大力推动以及制度建设不断完善的情况下，资产证券化的市场规模将不断扩大，参与机构也会愈加丰富。彼时，资产证券化这一退出路径也或将成为酒店业主们的广泛选择之一。

酒店资产管理的「投融建管退」是一个循环往复的过程，资产的退出并不意味着结束，而是下一个资产生命周期的开始，帮助酒店行业健康有序的迭代与发展。回顾过去20年，中国的酒店业主们学会了建酒店、买酒店、管酒店，而随着近年来国内酒店市场从增量时代迈入资产存量时代，加之中国房地产「三条红线」政策的出台、疫情的冲击以及全球经济贸易局势的变化，行业未来的必修课终究会落在「如何合理地卖酒店」这一话题上。

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